Boa notícia para o mercado imobiliário:
STJ define que imobiliárias não são responsáveis por obrigações de compra e venda de imóveis
Caros leitores, colegas corretores e profissionais do mercado imobiliário,
Hoje venho compartilhar uma notícia que, sem dúvida, trará mais clareza e segurança para o nosso setor. Após cinco anos de intensas batalhas jurídicas, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu, na última quarta-feira, 8 de outubro de 2025, uma posição definitiva sobre a responsabilidade de corretores e imobiliárias na entrega de imóveis. A decisão, unânime e com caráter vinculante, reforça que a nossa atuação se limita à intermediação técnica, não nos tornando solidários pelas obrigações decorrentes do compromisso de compra e venda.
Como corretor de imóveis há mais de 15 anos e CEO do Ecossistema Pastre/Ideale, acompanhei de perto as discussões e os impactos que essa questão gerou no mercado. Até então, havia uma grande incerteza sobre a responsabilidade das imobiliárias em casos de atrasos na entrega de obras ou defeitos nos imóveis. Muitas vezes, as imobiliárias eram obrigadas a pagar indenizações ou até mesmo a devolver o valor pago pelos compradores, mesmo sem terem recebido o dinheiro diretamente. Isso gerava um cenário de insegurança jurídica e financeira para os profissionais e empresas do setor.
Caráter Vinculante e Aplicação Nacional
A decisão do STJ tem caráter vinculante, o que significa que se aplica a todos os processos em andamento no país que tratam do mesmo tema. O julgamento foi motivado por casos envolvendo a Lopes, uma das maiores imobiliárias do Brasil, e resultou na fixação do Tema Repetitivo nº 1.173, que agora serve como diretriz para casos semelhantes. Isso traz uma uniformidade nas decisões judiciais e evita que cada caso seja tratado de forma isolada, o que era um dos grandes problemas enfrentados pelo setor.
Limitação da Responsabilidade dos Corretores e Imobiliárias
O texto aprovado pela Segunda Seção do STJ estabelece que o corretor de imóveis, seja pessoa física ou jurídica, não é responsável por danos causados ao consumidor em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, das obrigações previstas no contrato de promessa de compra e venda. No entanto, há três exceções a essa regra:
Envolvimento do corretor nas atividades de incorporação e construção: Se o corretor estiver diretamente envolvido nas etapas de construção ou incorporação, ele pode ser responsabilizado.
Integração ao mesmo grupo econômico: Caso o corretor faça parte do mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora, ele pode ser considerado solidário pelas obrigações.
Confusão ou desvio patrimonial: Se houver desvio de recursos ou confusão patrimonial entre a construtora/incorporadora e o corretor, este pode ser responsabilizado.
Reforço da Intermediação Técnica
Com essa decisão, o STJ reforçou que a atuação do corretor e da imobiliária se limita à intermediação técnica, ou seja, a facilitar a negociação entre comprador e vendedor. A responsabilidade por eventuais problemas, como atrasos na entrega ou defeitos na obra, continua sendo da construtora ou incorporadora, exceto nas três hipóteses específicas mencionadas.
Isso é uma vitória para todos nós, corretores e imobiliárias, que agora podemos atuar com maior tranquilidade, sabendo que nossa responsabilidade está limitada à intermediação. No entanto, é importante lembrar que essa decisão também reforça a necessidade de uma atuação ética e transparente por parte de todos os envolvidos no mercado imobiliário.
Impacto no Mercado Imobiliário
A decisão do STJ traz mais clareza e segurança jurídica para corretores e imobiliárias, que agora podem atuar com maior tranquilidade, sabendo que sua responsabilidade está limitada à intermediação. Por outro lado, compradores devem ficar atentos e buscar informações detalhadas sobre a construtora ou incorporadora antes de fechar negócio, uma vez que a responsabilidade por eventuais problemas recairá sobre essas empresas.
Para o mercado imobiliário como um todo, a decisão pode representar um alívio, especialmente para imobiliárias que enfrentavam processos judiciais por problemas que não estavam sob seu controle. No entanto, a expectativa é que a decisão também incentive uma maior transparência e responsabilidade por parte das construtoras e incorporadoras, que continuam sendo as principais responsáveis pela entrega dos imóveis.
Conclusão
Como profissional do mercado imobiliário há mais de 15 anos, vejo essa decisão como um marco importante para o setor. Ela traz clareza sobre as responsabilidades de cada parte envolvida no processo de compra e venda de imóveis e reforça a importância da atuação ética e transparente de todos os profissionais.
Acredito que, com essa decisão, poderemos avançar em direção a um mercado mais seguro e confiável para todos os envolvidos. Como CEO do Ecossistema Pastre e corretor de imóveis, continuarei trabalhando para oferecer o melhor serviço aos meus clientes, sempre com transparência e compromisso com a qualidade.
Um abraço a todos,
Ederson Pastre
CEO do Ecossistema Pastre e Ideale Imóveis / Corretor de Imóveis há mais de 15 anos
