O locador pode pedir o imóvel de volta antes do fim do contrato? Entenda de vez o que diz a lei
Em regra, o locador não pode reaver o imóvel antes do término do contrato. Essa é a base do Artigo 4º da Lei nº 8.245/91, a conhecida Lei do Inquilinato, e é exatamente sobre isso que Ederson Pastre explica neste artigo, esclarecendo dúvidas comuns e evitando interpretações equivocadas que geram conflitos entre locadores e locatários.
A Lei do Inquilinato regula praticamente todas as relações de aluguel urbano no Brasil, e poucos dispositivos são tão importantes quanto o Artigo 4º, que trata da rescisão antecipada.
A seguir, destrinchamos a norma, seus fundamentos e suas consequências práticas.
1. Proteção ao locatário: por que o locador não pode pedir o imóvel de volta antes do prazo
A primeira parte do Artigo 4º é taxativa:
“Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado.”
Isso significa:
Se o contrato tem prazo determinado (por exemplo, 30 meses),
E o locatário está cumprindo suas obrigações,
o proprietário não pode simplesmente pedir o imóvel de volta antes de o prazo acabar.
Esse dispositivo garante estabilidade residencial e evita que o inquilino viva sob o risco constante de despejo imotivado.
A regra é fundamental especialmente para contratos residenciais, que costumam ter prazo mínimo de 30 meses. Durante esse período, o locador só pode retomar o imóvel em situações excepcionais previstas em lei, como:
inadimplência do aluguel,
infração contratual,
uso indevido,
ou hipóteses específicas do Artigo 9º.
Fora isso, o locador deve respeitar o prazo.
2. E o locatário? Pode sair antes? Pode — mas com multa proporcional
Ao inquilino é permitido devolver o imóvel antes do fim do contrato, desde que:
pague a multa prevista, e
essa multa seja proporcional ao tempo restante do contrato.
A proporcionalidade evita abusos e reflete o entendimento dos tribunais. Quanto mais próximo do fim do contrato, menor o valor devido.
Exemplo prático
Contrato: 30 meses
Multa total prevista: R$ 3.000
Rescisão no 15º mês
Multa proporcional estimada: R$ 1.500.
Se o contrato não previr multa, o juiz definirá o valor com base no padrão utilizado para reparar o prejuízo do locador.
Essa possibilidade de saída antecipada garante liberdade e flexibilidade ao locatário, que pode se deparar com mudança de emprego, situação financeira, casamento, divórcio ou qualquer fato que demande a devolução do imóvel.
3. Exceção importante: quando o inquilino não paga multa
O parágrafo único do Artigo 4º cria uma hipótese de dispensa da multa. Isso ocorre quando:
O locatário é transferido pelo empregador para outra cidade.
A transferência é obrigatória, ou seja, feita por iniciativa da empresa, pública ou privada.
O locatário notifica o locador por escrito com no mínimo 30 dias de antecedência.
Quando todas essas condições estão presentes, a multa é totalmente afastada.
Importante:
Se a mudança ocorrer a pedido do próprio locatário, ou sem ligação com o empregador, a isenção não se aplica.
Essa proteção foi criada justamente para evitar que o trabalhador seja punido por uma decisão que não tomou e sobre a qual não tem controle.
4. Equilíbrio contratual e segurança jurídica
O Artigo 4º é um dos pilares de equilíbrio nas locações urbanas. Ele assegura:
Direito do locatário de permanecer no imóvel até o fim do contrato.
Direito do locador de receber multa quando houver rescisão antecipada.
Proteção do trabalhador em casos de transferência obrigatória.
Previsibilidade, reduzindo litígios e prevenindo conflitos.
A regra evita arbitrariedades e torna a locação mais segura e transparente para ambas as partes.
5. O papel de um contrato bem elaborado
Grande parte das brigas entre locador e locatário poderia ser evitada com cláusulas bem redigidas. A multa, a forma de cálculo, os prazos e as condições de rescisão devem estar claramente previstos.
Se você deseja evitar dores de cabeça, recomendo fortemente a leitura do artigo:
“Contrato de locação PERFEITO! As cláusulas mais importantes.”
Um contrato completo e objetivo é a melhor ferramenta para evitar problemas futuros.
Conclusão
O Artigo 4º da Lei do Inquilinato estabelece regras claras e essenciais:
O locador não pode retomar o imóvel antes do término do contrato.
O locatário pode rescindir, desde que pague multa proporcional.
O inquilino fica isento da multa quando é transferido pelo empregador e notifica dentro do prazo.
Compreender essas regras é fundamental para garantir relações de locação mais justas, eficientes e previsíveis.
Ederson Pastre
CEO do Ecossistema Pastre e Ideale Imóveis
Apresentador do PodMudar – AO VIVO no YouTube e na Rádio Cuiabana FM 106.5
