Alerta aos Proprietários: Reforma Tributária Equipara Airbnb à Hotelaria e Aumentará Impostos
Atenção, investidores e proprietários de imóveis de temporada. Uma mudança significativa no mercado imobiliário está a caminho, confirmada por especialistas do setor como o Dr. Marcelo da ABADI-RJ (Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis). A Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta a Reforma Tributária, equipara a locação por temporada à atividade hoteleira para fins de tributação, o que deve impactar diretamente os ganhos atuais dos anfitriões.
O Fim da "Vantagem Tributária"
Até então, a maioria dos proprietários que alugavam imóveis em plataformas como Airbnb ou Booking por conta própria era tributada apenas pelo Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF) através do carnê-leão, com alíquotas progressivas que chegavam no máximo a 27,5%.
Com a implementação gradual do novo sistema a partir de 2026, essa realidade muda para o segmento profissionalizado. A locação de curta duração passa a ser considerada uma operação onerosa com bens e serviços, sujeita à cobrança do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), os novos impostos sobre consumo que substituirão o PIS, Cofins, ICMS e ISS.
Quem Será Mais Afetado?
A nova legislação mira os "locadores profissionais" e estabelece critérios claros para a incidência do novo regime:
Proprietários de mais de três imóveis destinados à locação por temporada; ou
Pessoas físicas que aufiram renda anual superior a R$ 240 mil com essa atividade.
Para esses perfis, a mudança representa um salto considerável na carga tributária, com projeções que indicam um aumento substancial do imposto a pagar, equiparando-se ao regime do setor hoteleiro tradicional.
O Alerta da ABADI-RJ
O Dr. Marcelo Borges, da ABADI, tem alertado o mercado sobre a urgência de um planejamento tributário. A equiparação atende a uma demanda antiga do setor hoteleiro, que argumentava haver concorrência desleal, já que os hotéis pagavam uma carga de impostos muito maior sobre os mesmos serviços de hospedagem.
O Que Fazer Agora?
Especialistas em contabilidade e direito imobiliário recomendam que os anfitriões impactados busquem consultoria para entender se vale a pena manter a operação como pessoa física ou migrar para um regime de pessoa jurídica, onde as regras e benefícios podem ser diferentes.
A Receita Federal, inclusive, já possui dados de anfitriões que operaram entre 2021 e 2025, o que indica um cruzamento de informações mais rigoroso e a necessidade de total regularização fiscal para evitar multas que podem chegar a 150% do valor devido.
O mercado continua aquecido, mas a rentabilidade líquida dos aluguéis por temporada sofrerá um ajuste significativo. O momento é de atenção e recálculo das margens de lucro.
