O Fim da Era de Ouro dos Studios? Por que o Aluguel por Temporada Perde Força em 2026
Durante a última década, investir em studios para locação por plataformas como Airbnb foi a estratégia preferida de investidores em busca de rentabilidade acima do aluguel convencional. A promessa de alta demanda, retorno rápido e gestão simplificada consolidou o modelo como sinônimo de “renda passiva”.
No entanto, o cenário de janeiro de 2026 confirma uma virada estrutural no mercado imobiliário. A Reforma Tributária e a nova classificação da hotelaria digital transformaram o aluguel por temporada em um negócio de alta complexidade operacional, maior exposição fiscal e margens cada vez mais apertadas.
1. O Choque da Tributação: Airbnb Enquadrado como Hotelaria
A principal mudança está na equiparação fiscal da locação de curta duração à atividade de hospedagem.
Até recentemente, muitos proprietários operavam em uma zona de baixa fiscalização. Com a implementação do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), a locação por período inferior a 90 dias passa oficialmente a ser tratada como serviço de hotelaria.
Diferença prática na tributação:
Aluguel residencial de longo prazo: redutor de 70% na alíquota do IVA.
Aluguel por temporada (Airbnb): redutor de apenas 40%.
Na prática, o investidor de aluguel por temporada passa a pagar aproximadamente o dobro de imposto sobre o faturamento bruto em comparação ao aluguel tradicional.
2. Teto de Faturamento e o Fim do Investidor Informal
A partir de 2026, quem fatura acima de R$ 240 mil por ano — ou R$ 24 mil em um único mês — entra obrigatoriamente no regime de recolhimento integral do novo sistema tributário.
Essa regra impõe uma profissionalização forçada e praticamente extingue o pequeno investidor informal. Para tentar preservar a rentabilidade, o proprietário é levado a:
Abrir um CNPJ, buscando compensar parte da carga tributária por meio de créditos fiscais;
Contratar gestão profissional, aumentando custos com administração, limpeza, marketing e manutenção.
O efeito direto é a erosão da margem de lucro que, no passado, justificava o investimento em studios voltados ao Airbnb.
3. Superoferta de Studios e Pressão sobre as Diárias
Outro fator determinante é a saturação do mercado. Capitais como São Paulo, Curitiba e outras grandes cidades registraram, nos últimos anos, recordes de lançamentos de studios.
Com mais unidades disputando o mesmo público e um aumento de impostos repassado ao hóspede, o mercado reage de forma previsível:
Diárias estagnadas ou em queda para garantir ocupação;
Custos fixos em alta, como condomínio, IPTU e manutenção.
Esse descompasso compromete ainda mais o retorno líquido do investidor.
4. O Retorno do Aluguel Tradicional
Diante desse novo cenário, o aluguel convencional (contratos de 12 a 30 meses) volta a se destacar como alternativa sólida.
Com menor carga tributária, menor vacância e custos operacionais reduzidos, o Net Yield do aluguel tradicional pode, em muitos casos, superar o do aluguel por temporada, com uma vantagem adicional: menor esforço de gestão e menor risco jurídico e fiscal.
Conclusão
O studio continua sendo um bom ativo imobiliário, mas deixou de ser uma “máquina automática de dinheiro” via plataformas digitais.
Em 2026, o sucesso do investidor imobiliário depende menos da plataforma escolhida e mais de:
Planejamento tributário eficiente,
Leitura realista do mercado,
Estratégia alinhada ao perfil do imóvel e do público.
O jogo mudou. E quem insistir nas regras antigas tende a ver sua rentabilidade desaparecer.
✍️ Ederson Pastre
Corretor de imóveis e empresário dos setores imobiliário e de comunicação.
Apresentador do programa “Pode Mudar”, todas as segundas-feiras, às 18h, na Rádio Cuiabana FM.
