Aluguel em 2026: por que os preços continuam subindo acima da inflação?
Quem está em busca de um imóvel para morar ou recebeu o aviso de reajuste anual do aluguel já sentiu no bolso: morar ficou mais caro. Mesmo com a inflação sob controle, o mercado de locação segue pressionado. Em 2025, os aluguéis registraram o quarto ano consecutivo de alta real, ou seja, cresceram acima do índice oficial de inflação do país — um movimento que ainda repercute em 2026.
O cenário em números: o que 2025 nos mostrou
Para entender o que está acontecendo agora, é preciso olhar para o fechamento do último ano. Os dados revelam comportamentos bem distintos, dependendo do tipo de contrato de aluguel:
Novos aluguéis (Índice FipeZAP): alta de 9,44% em 2025. O indicador acompanha os valores anunciados para novos contratos e reflete diretamente a relação entre oferta e demanda.
Inflação oficial (IPCA): encerrou 2025 em 4,26%.
IGP-M, conhecido como “inflação do aluguel”: fechou o ano em -1,05%, registrando deflação.
Na prática: quem precisou fechar um novo contrato em 2025 pagou, em média, um reajuste mais que o dobro da inflação oficial, evidenciando o descolamento entre o mercado de locação e o IPCA.
Por que o aluguel subiu tanto?
Três fatores ajudam a explicar por que os preços dos novos contratos avançaram bem acima da inflação:
Escassez de oferta: em grandes centros urbanos como São Paulo, Rio de Janeiro e Curitiba, a procura por imóveis bem localizados cresceu mais rápido do que a entrega de novas unidades, pressionando os valores.
Juros elevados: com a taxa Selic em patamares altos ao longo de 2025, muitas famílias adiaram o sonho da casa própria. O resultado foi uma migração maior para o aluguel, aumentando a concorrência entre inquilinos.
Recomposição de preços: após a pandemia, o mercado imobiliário entrou em um ciclo de ajuste. Valores que ficaram represados por anos passaram por uma correção mais intensa, acompanhando a valorização dos imóveis.
E o reajuste em 2026, como fica?
O impacto no seu bolso em 2026 depende diretamente do índice previsto no contrato de locação:
Contratos corrigidos pelo IPCA: o reajuste será calculado com base no acumulado dos 12 meses anteriores ao aniversário do contrato. Como o IPCA fechou 2025 em 4,26%, esse tende a ser o percentual aplicado. Hoje, esse é o índice mais comum por ser mais estável e previsível.
Contratos atrelados ao IGP-M: como o índice fechou negativo em 2025, a tendência é que não haja aumento. Vale atenção: a maioria dos contratos prevê que, em caso de deflação, o valor do aluguel não é reduzido, apenas mantido.
Dicas práticas para negociar o reajuste
Se o aumento pelo IPCA pesou no orçamento ou se o proprietário tenta aplicar um reajuste acima do índice para “equiparar ao mercado”, alguns argumentos podem ajudar na negociação:
Confira o cálculo: utilize a Calculadora do Cidadão, do Banco Central, para verificar se o reajuste aplicado está correto.
Valorize seu histórico: pontualidade e bom cuidado com o imóvel contam muito. Para o proprietário, manter um bom inquilino costuma ser mais vantajoso do que enfrentar vacância, reformas e taxas de imobiliária.
Pesquise a região: reúna anúncios de imóveis semelhantes na mesma rua ou bairro. Isso ajuda a mostrar se o valor pedido está acima da realidade local.
O que esperar para o restante de 2026?
As projeções do mercado financeiro, divulgadas no Relatório Focus, indicam que o IPCA deve ficar em torno de 4% em 2026. A expectativa é de uma desaceleração gradual dos aluguéis novos, com os preços se aproximando da inflação oficial à medida que a oferta de imóveis comece a equilibrar melhor a demanda.
Ainda assim, o cenário exige atenção: negociar, comparar e entender o contrato seguem sendo as melhores estratégias para enfrentar um mercado de aluguel que continua pressionado.
