O Colapso da Encol e a Reconstrução do Mercado Imobiliário: Da Fragilidade à Blindagem Jurídica
A história do mercado imobiliário brasileiro pode ser dividida em "Antes e Depois da Encol". O que ocorreu no final da década de 90 não foi apenas a falência de uma empresa; foi o desmoronamento de um modelo de negócio baseado na alavancagem temerária que deixou mais de 42 mil famílias à deriva em todo o Brasil. Como profissional do setor, analiso que o legado desse trauma foi a fundação da segurança que desfrutamos hoje.
O Cenário Nacional: O Efeito Dominó
A Encol, sob o comando de Pedro Paulo de Souza, detinha uma fatia de mercado colossal. Sua estratégia de aceitar bens usados e parcelamentos diretos sem garantias bancárias sólidas criou uma bolha de crescimento insustentável. No Brasil, o impacto foi sistêmico: a confiança no setor ruiu, o crédito imobiliário retraiu e o governo federal foi forçado a intervir para evitar um colapso social.
A grande resposta legislativa veio com a Lei 10.931/2004, que instituiu o Patrimônio de Afetação. Essa ferramenta separa o patrimônio da construtora do patrimônio do empreendimento. Hoje, se uma empresa enfrenta dificuldades, o prédio em construção está protegido, com contabilidade própria e recursos blindados, garantindo que os compradores possam assumir a obra se necessário.
A Encol em Cuiabá: Marcas na Paisagem Urbana
Em Cuiabá, a Encol foi extremamente agressiva. A capital vivenciava um boom de verticalização, e a empresa concentrou seus lançamentos em áreas que hoje são os metros quadrados mais valorizados da cidade. No entanto, com a quebra, esses endereços tornaram-se símbolos de incerteza por anos.
Entre os principais empreendimentos da Encol em Cuiabá (muitos finalizados por comissões de compradores), destacam-se:
Edifício Portal da Amazônia: Localizado no bairro Consil, foi um dos casos mais emblemáticos de mobilização dos proprietários para a conclusão.
Edifício Pantanal: Situado em região estratégica, sofreu com a paralisação e exigiu novos aportes dos compradores.
Edifício Morada do Sol: No bairro Alvorada, representou o desafio logístico de finalizar estruturas de grande porte sem o suporte da construtora original.
Empreendimentos no Bosque da Saúde e Jardim das Américas: Diversas torres nessas regiões foram "herdadas" por associações de moradores. O impacto foi tão severo que mudou a dinâmica desses bairros por quase uma década até a completa regularização das obras.
Lições para o Investidor Contemporâneo
Hoje, à frente da Ideale Imóveis e da Pastre Oliveira Investimentos, reforço que o mercado cuiabano é um dos mais resilientes do país. Aprendemos que a solidez de uma incorporadora não se mede pelo número de lançamentos, mas pela saúde do seu balanço e pela transparência no uso do Patrimônio de Afetação.
O mercado aprendeu a valorizar:
Compliance e Governança: Onde o investidor exige ver o Registro de Incorporação (RI) e a segregação de contas.
O Papel do Corretor Consultivo: Que deixou de ser um "tirador de pedidos" para ser o auditor da segurança do cliente.
A Força das Construtoras Locais: Que, ao contrário da centralização da Encol, possuem raízes na região e maior controle sobre a execução das obras.
A quebra da Encol foi um remédio amargo, mas necessário para a maturação do setor. Hoje, Cuiabá é exemplo de verticalização consciente, onde o sonho da casa própria é protegido por leis severas e por uma gestão profissional que prioriza a entrega acima de qualquer promessa de crescimento desenfreado.
