Distratos de imóveis superam R$ 2 bilhões e acendem alerta no mercado em 2026
Cancelamentos cresceram 27,7% entre dez incorporadoras; juros elevados, endividamento, reprovação de crédito e mudanças em programas habitacionais ajudam a explicar o avanço
Os distratos imobiliários voltaram ao centro das atenções em 2026. No primeiro semestre, dez incorporadoras de capital aberto registraram juntas R$ 2,167 bilhões em contratos cancelados, aumento de 27,7% em comparação com os R$ 1,697 bilhão contabilizados no mesmo período de 2025.
Em apenas um ano, aproximadamente R$ 470 milhões a mais em negócios imobiliários foram desfeitos. Os dados foram compilados a partir dos balanços financeiros divulgados pelas próprias companhias referentes aos dois primeiros trimestres de 2026.
Apesar da forte alta, os números não abrangem todas as construtoras e incorporadoras do país. Por isso, não é possível afirmar que o Brasil tenha registrado o maior volume de distratos de toda a história. O levantamento, entretanto, confirma uma pressão crescente sobre parte do mercado imobiliário.
Juros e endividamento pesam no orçamento
Entre as principais causas dos cancelamentos estão o endividamento das famílias, a redução da capacidade de pagamento e as dificuldades encontradas pelos compradores na aprovação do financiamento bancário.
Muitos imóveis entregues atualmente foram negociados em 2021 e 2022, quando as condições de crédito eram mais favoráveis. Na chegada das chaves, parte dos compradores passou a encontrar juros mais elevados, parcelas maiores e critérios mais rigorosos para financiar o saldo devedor.
O problema ocorre principalmente quando o cliente paga a entrada durante a construção, mas deixa para contratar o financiamento definitivo no final da obra. Uma mudança na renda, novas dívidas ou restrições no CPF podem impedir o chamado repasse bancário.
Dados do Indicador Abrainc-Fipe mostram que 5.763 unidades foram distratadas no primeiro trimestre de 2026, crescimento de 41,4% em relação ao mesmo período do ano anterior. A proporção entre distratos e vendas chegou a 11,4%, contra aproximadamente 9,3% um ano antes.
A situação foi mais intensa nos imóveis de médio e alto padrão, onde os cancelamentos representaram 17,8% das vendas. No segmento do Minha Casa, Minha Vida, a proporção ficou em 9,8%.
Quatro empresas concentram a maior parte do valor
A Direcional apresentou o maior volume financeiro de distratos entre as companhias analisadas: R$ 635,8 milhões no primeiro semestre, alta de 69,5%.
Na sequência aparecem a Cury, com R$ 400,4 milhões; a Tenda, com R$ 340,4 milhões; e a Lavvi, com R$ 219,6 milhões. Juntas, as quatro incorporadoras concentraram aproximadamente 74% do montante apurado.
A Lavvi apresentou a maior alta percentual, de 82%, e atribuiu o avanço principalmente ao endividamento e às dificuldades financeiras enfrentadas pelos clientes.
O comportamento, porém, não foi igual entre todas as empresas. Plano&Plano, Moura Dubeux e Tecnisa conseguiram reduzir o volume de distratos na comparação anual.
Nem todo cancelamento parte do comprador
Os dados também revelam que o crescimento não decorreu apenas de inadimplência ou desistência dos clientes.
A Direcional relacionou parte dos cancelamentos a problemas e à descontinuidade de benefícios habitacionais regionais. Somente em Manaus, mais de 600 unidades foram distratadas após mudanças envolvendo um programa estadual. Segundo a companhia, 98% desses imóveis já foram revendidos fora do programa.
Na Tenda, parte importante do resultado veio do cancelamento preventivo das vendas de um empreendimento cuja licença estava sendo discutida por questões ambientais. A incorporadora decidiu não continuar com a execução do projeto.
Essas situações demonstram que o aumento consolidado também foi influenciado por decisões empresariais e acontecimentos específicos, não apenas pela perda da capacidade de pagamento das famílias.
Distratos prejudicam caixa e aumentam estoque
Para as incorporadoras, o distrato interrompe o fluxo de recebimentos e devolve a unidade ao estoque. A empresa pode ter que restituir parte do dinheiro ao comprador, cancelar receitas anteriormente contratadas e iniciar um novo processo de comercialização.
A revenda exige novos investimentos em publicidade, comissão de corretagem e, em alguns casos, descontos. Se o empreendimento já estiver concluído, a unidade devolvida também passa a gerar despesas com condomínio, IPTU e manutenção.
O volume de distratos é acompanhado de perto por investidores porque ajuda a medir a qualidade das vendas. Quanto maior o número de cancelamentos, menor a previsibilidade de que os contratos assinados serão efetivamente transformados em receita e geração de caixa.
Para o comprador, o rompimento do contrato pode resultar na perda de parte dos valores pagos. A retenção dependerá das condições contratuais, da legislação aplicável e da existência ou não de patrimônio de afetação no empreendimento.
Mercado continua vendendo
Apesar do avanço dos distratos, os indicadores não apontam, isoladamente, para uma crise generalizada do setor.
O Brasil comercializou 226.536 imóveis residenciais novos no primeiro semestre de 2026, crescimento de 5,4% em relação ao mesmo período de 2025, segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção.
O Minha Casa, Minha Vida respondeu por 51% das unidades vendidas no segundo trimestre e alcançou participação recorde de 58% nos lançamentos. Ao mesmo tempo, os imóveis de médio e alto padrão perderam espaço, refletindo maior sensibilidade aos juros.
O cenário de 2026, portanto, é marcado por um contraste: as vendas permanecem em crescimento, principalmente na habitação popular, enquanto o aumento dos cancelamentos expõe as dificuldades financeiras de parte dos compradores e os riscos de negócios que chegam à entrega das chaves sem o financiamento definitivo assegurado.
